Der Erwerb von Landnutzungsrechten für ausländische Investoren (FIEs) in China

March 29, 2014 Posted by China Briefing Reading Time: 6 minutes

SHANGHAI – Die Verfügung Nr. 55, veröffentlicht vom chinesischen Staatsrat im Jahre 1990 („Verfügung 55“), erlaubt ausländischen Investoren Landnutzungsrechte für die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit zu erwerben. China führt jedoch strenge Vorschriften und Verwaltungskontrollen über die Gewährung oder die Übertragung von Landnutzungsrechten ein. Sämtliche Änderungen des Eigentums oder Gebrauchs des Landnutzungsrechts setzen die Durchführung eines Rechtsverfahrens durch die zuständige Regierungsbehörde voraus. Das Ministerium für Land und Ressourcen (MLR) und seine lokalen Ämter für Land und Ressourcen (LRB) überwachen alle Grundbucheinträge und -änderungen. Nichts desto trotz müssen alle natürlichen oder juristischen Personen das Grundstück genauestens in Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan, erlassen durch die staatliche und örtliche Regierung, verwenden.

Natürliche Personen sowie Nichtregierungsorganisationen in China können kein Landeigentum erlangen. Sie dürfen lediglich die Landnutzungsrechte für eine bestimmte Laufzeit, durch eine Vorauszahlung von Landesnutzungsbeiträgen, ausüben. Chinas „Land Administration Law“ besagt, dass die gesamten städtischen Gebiete Eigentum des Staates sind, und die Vorstadtgebiete und Umland entweder Eigentum des Staates oder von ländlichen Gemeinden sind. Für den Bau von Produktionsanlagen, Lagerhäusern oder Infrastruktur müssen Personen oder Unternehmen zunächst also einen Besitz an staatlichem Land beantragen.

Grundbucheintrag

Die Schaffung oder Änderung der Landnutzungsrechte in China bedarf einer Anmeldung beim Staat. Laut des Chinesischen Eigentumsrechts darf nur nach erfolgreicher Anmeldung bei der Landverwaltungsbehörde, dies ist für gewöhnlich die lokale LRB, ein Landnutzungsrecht geltend gemacht werden.

Das allgemeine Verfahren für „Start-up FIEs“ zur Erlangung einer Urkunde über die Landnutzungsrechte sieht zunächst die Beantragung einer Genehmigung durch das Handelsministerium (MOFCOM) oder durch das lokale MOFCOM vor. Hierbei spielt die Größe wie auch die Branche des Unternehmens eine ausschlaggebende Rolle. Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Genehmigung muss das ausländische Unternehmen das Verfahren zur Unternehmenszulassung bei der Industrie- und Handelskammer (AIC) abschließen, um eine Gewerbeerlaubnis zu erhalten.

Falls das FIE bereits einen Vertrag über die Landnutzungsrechte besitzt, sollte es innerhalb von 30 Tagen nach der Ausstellung der Gewerbeerlaubnis durch die AIC eine Urkunde über die Landnutzungsrechte bei dem örtlichen LRB beantragen. Die Anerkennungsurkunde und die Gewerbeerlaubnis werden vom lokalen LRB überprüft bevor die Urkunde über die Landnutzungsrechte ausgehändigt wird.

Landnutzungsrechte erhalten

Für ausländische Investoren bestehen im wesentlichen zwei Formen der Erlangung von Landnutzungsrechten in China – unmittelbar durch die Regierung oder am Markt von derzeitigen Landnutzern. Laut der Verfügung 55 können die Nutzungsrechte durch die Regierung gewährt oder erteilt werden. Diese Rechte können vom Landnutzer ebenfalls übertragen, verpachtet oder verpfändet werden, wenn sie diese rechtmäßig vom Staat erhalten haben.

Gewährung der Landnutzungsrechte

Ausländische Investoren können Anspruch auf staatlich gewährte Landnutzungsrechte durch Vertragsvereinbarungen mit der Regierung oder durch ein Ausschreibungs- und Auktionsverfahren erhalten. Durch den Vertragsabschluss mit der Regierung (normalerweise mit der LRB auf Gemeindeebene) werden ausländischen Investoren die Landnutzungsrechte über ein unter Staatseigentum befindliches Grundstück für einen begrenzten Zeitraum zugesprochen.

Die maximale Laufzeit für die Gewährung von Landnutzungsrechten hängt von der beabsichtigten Verwendung des Grundstückes ab. Für Wohnungsanlagen ist der maximale Zeitraum 70 Jahre. Der maximale Rechtszuspruch von Grundstücken für industrielle, didaktische, wissenschaftliche oder technologische, kulturelle, gesundheitliche, sportliche sowie für andere Verwendungszwecke sollte nicht länger als 50 Jahre betragen. Bei Grundstücke für Gewerbe, Tourismus und Freizeit beträgt der maximale Zeitraum 40 Jahre.

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Die Prämie für die Landnutzungsrechte sollte pauschal innerhalb von 60 Tagen in Folge des Vertragsabschlusses bezahlt werden. Die Grundstücksurkunde sollte innerhalb von 30 Tagen, nach dem der Pauschalbetrag vollständig bezahlt wurde, am Tag der Anmeldung erworben werden.

Alle von der Regierung gewährten Landnutzungsrechte können übertragen, verpachtet oder verpfändet werden. Jedoch sind diese Aktionen immer noch an den Bewilligungsvertrag, der mit der Regierung geschlossen wurde, gebunden. Regierungsgenehmigungen sollten für alle beabsichtigten Änderungen des Verwendungszweckes des Grundstückes, des Genehmigungszeitraums oder der Flächennutzungspläne eingeholt werden. In diesen Fällen wäre ein neuer Bewilligungsvertrag notwendig.

Verteilung von Landnutzungsrechten

Verfügung 55 erlaubt die kostenfreie Zuteilung von Landnutzungsrechten durch den Staat für:

Staatliche Agenturen und Militärstützpunkte;
Städtische Infrastruktur und öffentliches Interesse;
Energie, Transport und Bewässerungsinfrastrukturen speziell vom Staat bereitgestellt;
Andere gesetzlich erlaubte Verwendungen.

Von diesem Freifahrtschein abgesehen ist die Kehrseite von solch einem Abkommen, dass die Regierung die Nutzungsrechte jederzeit zurückfordern kann, ohne Ausgleich zu erstatten. Ein weiterer Nachteil ist, dass die vom Staat zugeteilten Nutzungsrechte grundsätzlich nicht übertragen, verpachtet oder verpfändet werden dürfen. Dies gilt jedoch nur wenn nicht die Zustimmung vom örtlichen LRB sowie der Vermögensverwaltungsbehörde mit den folgenden zu erfüllenden Bedingungen erteilt wurde:

Der Landnutzer ist eine Gesellschaft, Unternehmen, oder andere Wirtschaftsorganisation oder natürliche Person
Der Landnutzer besitzt eine Urkunde über die Landnutzungsrechte
Der Landnutzer besitzt die Besitzurkunde für die Gebäude und anderen Anlagen, die auf dem Grundstück errichten worden sind
Ein Vertrag zwischen dem Landnutzer und dem Staat zur Gewährung der Nutzungsrechte wurde geschlossen
Die staatliche und Landnutzungsprämie wurde vollständig bezahlt

Auch wenn keine Gebühren für den Erwerb der zugeteilten Landnutzungsrechte anfallen, so müssen Investoren dennoch eine jährlich anfallende Nutzungsgebühr auf das Grundstück, den Gebrauch und die Lage zahlen. Der Satz für die Nutzungsgebühr unterscheide sich dabei von Region zu Region und reicht von 5 RMB bis hin zu 300 RMB pro Quadratmeter.

Übertragung von Landnutzungsrechten

Nutzungsrechte, die ursprünglich durch eine staatliche Zuwendung erhalten worden sind, dürfen übertragen werden. Dies bedeutet, dass ausländische Investoren Nutzungsrechte von anderen Landnutzern am Markt erwerben können.
Chinas „Urban Real Estate Administration Law“ bietet die Möglichkeit, dass Nutzungsrechte, die aus staatlicher Zuwendung erhalten worden sind, übertragen werden können, sofern die folgenden Bedingungen erfüllt worden sind:

Die Prämie der Nutzungsrechte wurde vollständig bezahlt und die Urkunde über die Landnutzungsrechte wurde erhalten;
Das Grundstück muss für die vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck verwendet werden und bei einer Vereinbarung zur Verwendung für den Wohnungsbau müssen 25% des Projektes bereits vor Übertragung abgeschlossen sein

Das Eigentum an den Gebäuden und anderen auf dem Grundstück errichteten Einrichtungen muss gemeinsam mit dem Nutzungsrecht übertragen werden und umgekehrt. Infolgedessen müssen ebenfalls für Wohnungsbauten, die bis zur Übertragung der Nutzungsrechte abgeschlossen sind, Eigentumsurkunden ausgestellt werden. Die Anmeldung der Übertragung sollte bei der Landesverwaltungsbehörde und der Hausverwaltung vollständig eingereicht werden.

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Die übertragenen Nutzungsrechte sind nach wie vor an die vereinbarten Zahlungsbedingungen des staatlichen Bewilligungsvertrages gebunden. Dies bedeutet, dass der gültige Zeitraum der übertragenen Nutzungsrechte geringer sein sollte, als die berechnete Zeit, die durch den Abzug der Periode die vom Überträger der Nutzungsrechte des festen Nutzungszeitraum, bestimmt im ursprünglichen Bewilligungsvertrag, verwendet wurde.

Sollte der Preis der Übertragung nachweislich geringer sein als der Marktpreis, dann hat die örtliche Regierung das Vorzugsrecht, die Landnutzungsrechte zu erwerben. Die örtliche Regierung darf ebenfalls eingreifen, wenn der Marktpreis für die Übertragung der Nutzungsrechte eine unangemessene Inflation erfährt.

Das Pachten von Nutzungsrechten

Auch wenn das Verpachten von Nutzungsrechten an ausländische Investoren unmittelbar vom Staat für Bauzwecke von einigen örtlichen Regierungen gestattet wird, so ist dies eher ungewöhnlich und basiert nur auf einer Versuchsbasis in einigen Regionen Chinas. Für ausländische Investoren ist es üblicher die Nutzungsrechte von chinesischen Unternehmen zu pachten, denen die Staatsregierung bereits Landnutzungsrechte eingeräumt hat.

Um Nutzungsrechte zu pachten, sieht die Verfügung 55 vor, dass ausländische Investoren das Grundstück zu den im Originalvertrag vereinbarten Bedingungen verwenden. Zudem sollte der Vermieter weiterhin die im Bewilligungsvertrag vereinbarten Bestimmungen während der Verpachtung ausführen.

Eine Anmeldung der neu gepachteten Nutzungsrechte muss ebenfalls bei der Landesverwaltungsbehörde ausgeführt werden.

Verpfändung der Landnutzungsrechte

Nutzungsrechte dürfen in der Regel verpfändet werden. Wenn diese Rechte verpfändet werden, dann sollten die Gebäude so wie alle anderen Einrichtungen, die sich auf dem Grundstück befinden, zusammen verpfändet werden und auch umgekehrt. Die Anmeldung der Verpfändung ist für den Anspruch auf Sicherheit für den Kreditgeber außerordentlich wichtig.

Kapitaleinlage

Chinas Gesellschaftsrecht erlaubt es, die Nutzungsrechte als Kapital bereitzustellen, so lange wie die Nutzungsrechte einer Anlagebewertung unterzogen worden sind.
Für chinesische Gesellschaften ist es üblich, ihre Landnutzungsrechte zur Gründung eines Joint Ventures in China mit ausländischen Investoren beizusteuern. Landnutzungsrechte als Kapitaleinlage zu verwenden, führt zu einer Übertragung dieser Rechte. Die Vorschriften zur Übertragung der Nutzungsrechte finden Anwendung und alle auf dem Grundstück befindlichen Einrichtungen werden somit an das neue Unternehmen überschrieben.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird entrichtet durch Firmen, Verbände, Immobilienhändler und andere natürliche Personen, die ein Einkommen durch die Übertragung der staatlichen Nutzungsrechten, Gebäuden und anhängenden Einrichtungen beziehen. Die Steuer basiert auf der Höhe der Wertschätzung. Gemeint sind die vom Steuerzahler erzielten, bilanzierten Erlöse durch die Übertragung von Immobilien nach Abzug der Summe von abzugsfähigen Aufwendungen.
Auf Grundlage des prozentualen Anteils der Wertschätzung über die Summe der abzugsfähigen Aufwendungen, wird die Steuer nach einem vier-Ebenen-Steuertarif progressiv erhoben:

Anfallende Steuer = (Höhe der Wertschätzung x Steuersatz) – (Summer der abzugsfähigen Aufwendungen x Schnellabzug)

Bodennutzungssteuer

Alle Landnutzer, einschließlich derer, die ihre Nutzungsrechte durch die staatliche Bereitstellung erhalten haben, unterliegen der jährlichen Bodennutzungssteuer. Laut der „Interim Regulation of Urban Land Use Tax“, kürzlich aktualisiert im Dezember 2013, wird die Bodennutzungssteuer auf Basis der tatsächlichen Verpfändung des genutzten Grundes, erhoben. Die Steuersätze pro Quadratmeter bemessen sich von 0,6 RMB bis hin zu 30 RMB, abhängig von der städtischen Bevölkerungsanzahl einer Stadt. In Shanghai zum Beispiel beträgt der Steuersatz 30 RMB für Landnutzer in der Innenstadt während der Satz auf 1,5 RMB für Landnutzer im Vorstadtgebiet fällt.

Bei Fragen zu Wirtschaftsthemen, Steuern, Buchhaltung und Unternehmensgründungen in China kontaktieren Sie bitte:

Fabian Knopf, Sr. Associate, Co-Head of German Desk, Dezan Shira & Associates
Fabian.Knopf@dezshira.com

Silke Neugebohrn, Sr. Associate, Co-Head of German Desk, Dezan Shira & Associates
Silke.Neugebohrn@dezshira.com

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